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多重利好推高2015市場,2016豪宅標準或再提高孫維晨、石英婧
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近日,北京頂豪“領頭羊”萬柳書院以20.3萬元/平方米的價格簽約一套頂豪,打破瞭此前北京壹號院創造的19.6萬元/平方米的紀錄。北京頂豪紀錄被再度刷新。
無獨有偶,上海乃至全國的標桿豪宅代表湯臣一
品在打破瞭往年的沉寂之後2015年成交量甚是搶眼。並於一個多月前接連兩日出現2套億元豪宅的成交,分別以25.16萬元/平方米、26.92萬元/平方米的單價分別售出瞭A棟樓的1601和2901室。創造瞭上海豪宅單價的歷史紀錄,超過瞭2014年11月底綠城黃浦灣24.22萬元/平方米的歷史最貴成交單價。
剛剛過去的2015年被業界譽為“豪宅元年”,最新統計數據顯示,在過去的一年裡,北京、上海、廣州、深圳四大一線城市豪宅的成交量價齊升,地王頻出。
業內人士分析表示,作為“豪宅元年”的2015年,豪宅的異軍突起是政策傾斜、土地市場和房開商前瞻等多方因素促成。而2016豪宅標準或再提高,成交量或將再度增長。
“搶地戰”惹火豪宅市場
在第一太平戴維斯(上海)有限公司住宅銷售部董事唐華看來,一線城市土地出讓價格屢創新高,地價推高房價是直接原因。當然,2015年末豪宅迎來一波成交小高潮,與房企積極沖業績促成超高單價簽約也有關系。
隨著房企逐漸回歸一二線核心城市,“搶地大戰”讓土地市場硝煙彌漫,而豪宅的土地供應更是少之又少,因此,豪宅成交量價的刷新也在情理之中。以北京為例,北京豪宅用地從2013年開始就略有下滑,政府把供地重心轉向瞭自住型商品房方面。
一線城市土地儲備中心的資料統計,2015年11月份一線城市土地市場推出的土地達到瞭67宗,起拍價總計高達765.6億元,創下瞭歷史最高紀錄。
面粉貴瞭,面包自然也隨之看漲。近日,中國指數研究院在數字地產節上發佈的中國房地產市場2015總結報告顯示,2015年,上海、北京、深圳總價1000萬元以上樓盤銷售金額占比分別達25.6%、23.7%和17.4%,較2014年均提升,其中上海提升6.3個百分點,幅度最為明顯,未來發展潛力較大。
無獨有偶,在上海陸傢嘴、新天地、上海前灘、董傢渡等市中心核心地段,近幾年幾乎沒有新增建設用地的供應。這也就意味著,這些板塊天價豪宅賣一套少一套,板塊天價豪宅的“稀缺性”將逐步體現。目前,對於浦東陸傢嘴濱江沿岸的豪宅來說,基本上屬於“皇帝的女兒不愁嫁”的狀態,以此前被爆出銷售8年去化不足五成的湯臣一品為例,在2015年卻交出瞭漂亮的業績單,一度刷新豪宅總價紀錄,這也是“豪宅元年”水漲船高的絕佳例證。
中原地產首席分析師張大偉分析認為,按照目前市場供應比例計算,大部分將建設成為中高端物業,以獲得市場溢價,一線城市的商品房因此進入瞭豪宅化加速期。
中國指數研究院上海公司研究總監陳延彬分析認為,政策面利好疊加的驅動、市中心土地資源“稀缺性”、樓板價不斷走高等成為北上廣深為代表的一線城市天價豪宅市場價值表現較為堅挺的主要原因。
頂豪頻破20萬+天花板
作為曾經的北京地王,北京頂豪的領跑者萬柳書院2015年發力可謂“穩準狠”。截至2015年12月23日,項目成交42套,且每套均價全部在10萬元/平方米以上。這也使其成為北京唯一的成交價全部在10萬元/平方米以上的項目。
亞豪機構市場總監郭毅分析表示,盡管此前北京樓市也曾出現天價,但是,這些單價紀錄基本上是開發商報價的形式。而真正能接受市場檢驗的,是最後成交的簽約價格。此前,即便是在遍地是豪宅的年代,也多維持在10萬+的水平,突破20萬元這個水平,萬柳書院是“突破天花板”的第一盤。
萬柳書院漂亮的業績單之所以引起各方的關註,主要原因在於北京土地出讓價格高企,天價土地成交頻繁,勢必導致未來出現大量10萬+、20萬+以上的項目入市銷售。郭毅認為,萬柳書院的銷售業績,在一定程度上反映著北京頂豪市場未來的走勢。
無獨有偶,在上海的億元豪宅的爭奪戰中,湯臣一品可謂拔得頭籌。據上海鏈傢市場研究部數據,截至2015年11月,2015年上海成交過億的豪宅共成交瞭14套,而過去億元豪宅年度成交量均未超過10套,可見今年頂豪市場的異常活躍。之所以說湯臣一品拔得頭籌,是因為在這14套億元豪宅中,湯臣一品就占瞭3套,並且2015年11月份的2套是創下歷史單價最高紀錄,而2015年6月份成交的1套2.43億元豪宅則是創下瞭歷史總價最高紀錄。
據瞭解,此前上海不少豪宅項目紛紛踩著“金九銀十”的節點推出新盤入市,借勢利好東風引爆下半年上海豪宅市場,九龍倉濱江壹十八號、金融街(靜安)中心·融禦項目、融創外灘188等項目都是其中的代表。
而對於開發商們來說,充分挖掘產品的延伸價值是主要功課之一。隨著房地產行業利潤空間不斷被壓縮,拿地成本的推高,中高端產品開發量的增加逐步成為開發商調整產品結構的一個方向。旭輝集團執行副總裁陳東彪認為,改善性需求的增加也是一線城市豪宅市場火爆的又一因素。以旭輝為例,公司的首條高端產品線“鉑悅”將會在上海陸傢嘴、蘇州等地佈局5個鉑悅產品,售價為市場均價的2倍。
第一太平戴維斯中國市場研究部主管JamesMacdonald表示:“2015年以來,次級區域住宅價值提升,價格走高,對於開發商來說,拿不到一線的地塊,就隻能打造一流的品質,提升房屋的品質和內涵成為越來越多開發商下功夫的地方。以上海閘北蘇河灣板塊為例,2015年10～11月,該板塊高端住宅成交均價達到人民幣105400元/平方米,較2014年同期上漲瞭17.3%。”
2016年豪宅標準或再提高“如果豪宅項目真的遍地開花,那麼豪宅的標準也將隨之提升。”泰禾集團一位內部人士認為:“豪宅的業態比較多,有些是大平層,有些是別墅,有些復式。因此如果按照物理配置等區分並不可取。因此按照單價10萬元的標準區分則更為合理。”
他預計未來隨著豪宅供應量的不斷加大,豪宅之間的競爭也將逐漸加大,這將導致定義豪宅的標準提高。“2015年總價是2000萬元為標準,2016年可能會到3000萬元。”
不過亞豪機構市場總監郭毅認為,2016年的標準或許並不會提高那麼明顯。“我認為2016年豪宅的供應量可能不會太大,豪宅的標準可能依然會維持在總價2000萬元,單價10萬元的水平。”
有匿名的房企人士告訴《中國經營報》記者,未來決定豪宅售價的要素除瞭拿地價格、宏觀經濟、地段等傳統要素以外,更加充滿競爭的是設計、精裝等軟性因素。“現在有一些老牌豪宅正在重新設計裝修,以提高市場認可度。”他說,以前的豪宅客群講究套內面積大,花園車庫面積大。但是現在的客群對於人性化的設計,個性化的體現以及裝潢的考究要求更高。
多位房企內部人士告訴記者,隨著政府打擊腐敗以及宏觀經濟增速下行等因素影響,一批以政府官員、煤礦主、鋼鐵企業主為代表的購買力逐步被淘汰。但是一批新興的購買力則進入瞭豪宅市場。
一位A股上市房企的董秘在接受記者采訪時說:“以北京為例,此前由於限購政策存在,一些購買力沒有滿足5年納稅社保的硬性要求。現在這一群體中的部分人群已經滿足條件並逐漸釋放到豪宅市場。此外隨著資本市場的發展,新三板、創業板興起後釋放出一大批資本市場新貴。這些人在此前並不具有豪宅購買能力,但是現在他們可以實現購買豪宅的願望。這意味著他們從無效需求轉變為有效需求。”他還認為一批金融投資領域的人群也會成為豪宅的直接購買力。
多位業內人士預計,隨著國傢政策傾向去庫存、取消過時的房地產限制政策等大趨勢,越來越多的新增豪宅購買力會逐漸進入這一市場。他們認為,2016年豪宅的成交量或將再度增長。來源中國經營報)
(責任編輯：Newshoo)
新聞來源http://business.sohu.com/20160101/n433222604.shtml
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內容來自sohu新聞
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